Hoy quiero hablarte sobre las oportunidades y los retos de hacer una reforma para transformar un local en vivienda.
Hace unos meses realicé dos entrevistas para el canal youtube.com/juanjobande en las que hablamos de esta posibilidad que es, a veces, muy desconocida para los propietarios e inversores.
Puedes ver las entrevistas a través del siguiente link:
VER VÍDEO EJEMPLOS DE LOCALES A VIVIENDA
En este artículo te hago un breve resumen de las cosas que debes tener en cuenta antes de abordar una reforma para transformar un local en vivienda, y de las principales ventajas y retos que puedes encontrarte.
Recuerda siempre que todos los casos son diferentes, por eso es importante consultar con un técnico que realice un estudio de la viabilidad de tu local o bajo comercial.
1- La vivienda en planta baja, una cuestión cultural y urbanística.
La vivienda en planta baja siempre ha existido en España, siendo más habitual en las zonas rurales o con menor densidad de población.
A lo largo del siglo XX, a medida que aumenta el tráfico en las calles y las alturas de los edificios, la vivienda desaparece en planta baja para dar paso bancos, comercios, bares, restaurantes, talleres, etc…
Muchos negocios, como bancos, agencias de viajes, comercios, etc. han cambiado a un modelo digital, que no necesita de la presencia de estas empresas en las calles.
Esto nos están llevando a centros urbanos con locales en planta baja vacíos.
En España las ciudades han llegado a tener mucha densidad y mucho tráfico, lo que hace que mucha gente huya de la planta baja. Pero en ciudades donde hay más calles peatonales y zonas ajardinadas el uso de la planta baja es más habitual. (Holanda, Inglaterra, EEUU, etc…)
2- La normativa que deberás tener en cuenta para transformar un local en vivienda.
Lo primero que tendremos que plantearnos es qué uso queremos darle a la vivienda y si, ese uso, está permitido en el Plan General de nuestra ciudad en la zona donde el local está ubicado.
2.1- Transformar un local en vivienda PARA primera o segunda vivienda.
- Tendremos que averiguar si el Plan General permite el Uso residencial en planta baja en el local que queremos reformar. En muchos casos puede ser necesario un cambio de Uso.
- La vivienda, además, deberá de cumplir toda la normativa exigible a este destino residencial, entre otras, deberemos cumplir: Código Técnico de la Edificación (CTE), normativa de habitabilidad, etc.
- Así mismo será necesario que la vivienda obtenga la cédula de habitabilidad o primera ocupación, al igual que si estuviera en cualquier otra planta del edificio.
2.2- Transformar un local en vivienda turística.
- El USO terciario hotelero tendrá que estar permitido en la zona donde está nuestro local en planta baja.
- En este caso, además de la normativa técnica (CTE, etc.) el local deberá cumplir las condiciones y servicios exigidos por la normativa turística de la comunidad o, incluso, normativa propia de la ciudad.
- Por otro lado, es probable que sea necesaria la inscripción de la vivienda en registros de turismo de la comunidad o la obtención de licencias de apertura.
Sea cual sea el tipo de vivienda que quieres, la viabilidad y el encaje normativo es el primer aspecto que deberás tener en cuenta.
Dado que cada Comunidad Autónoma y cada Ayuntamiento tiene su propia normativa, te aconsejo que siempre cuentes con un Arquitecto o Aparejador que pueda verificar la viabilidad de transformar el local en vivienda en ese lugar concreto.
3- Oportunidades y retos que nos encontramos al transformar un local en vivienda.
Los locales en planta baja pueden ofrecer algunas ventajas que no encontraremos en un apartamento convencional. También en algunos casos puede plantearnos retos que no son habituales en los edificios de vivienda.
3.1-Oportunidades:
- Mejor accesibilidad. En un local en planta baja probablemente será más fácil conseguir mejores condiciones de accesibilidad, ya que, en principio, sólo tendremos que salvar la altura entre la cota de calle y la planta de la vivienda.
- Libre configuración. Normalmente existen posibilidades como mas altura libre, entreplantas, semisótanos, etc. Esto nos puede dar oportunidades de diseño y distribución que no tendríamos en un apartamento estándar.
- Mas espacio. Normalmente las plantas bajas suelen ofrecernos metros cuadrados adicionales que pueden ser muy valiosos teniendo los cambios que el Covid-19 ha introducido en nuestra vida. De este modo, este tipo de espacios nos da la oportunidad de poder crear nuestro propio lugar de trabajo (teletrabajo, atención al cliente, etc.) o de ocio (deportes, mascotas, etc.) sin salir de casa.
- Zonas al aire libre. En ocasiones este tipo de locales están iluminados o ventilados por patios interiores o patios de manzana, lo que puede ser una gran oportunidad para tener nuestro espacio privado al aire libre sin salir de la ciudad.
- Buen precio. Dependiendo de la ciudad y de la zona, un local en planta baja puede ser una autentica oportunidad. Pero, esto no siempre es así, por lo que conviene consultar a un experto inmobiliario que pueda aconsejarte sobre los precios de mercado y las verdaderas oportunidades.
3.2-Retos:
- Iluminación. Este puede ser el mayor reto a cumplir a efectos técnicos, ya que muchos locales tienen mucho fondo y poca fachada, lo que dificulta, en ocasiones, el cumplimiento de los parámetros de iluminación mínima. No obstante, cuando existen patios de luces traseros, esta condición habitualmente deja de ser crítica.
- Ventilación. Al igual que en el caso de la iluminación, la ventilación natural puede ser un reto en estos casos, pero la ventilación mecánica ha evolucionado mucho en los últimos años y puede ofrecer buenas soluciones para estas viviendas.
- Aislamiento al ruido. Dependiendo de las condiciones exteriores quizá sea necesario un aislamiento al ruido un poco mayor de lo habitual. Aunque también en estos casos, existe un amplio abanico de materiales y soluciones técnicas. Hay muchas opciones que pueden dar grandes resultados. Pero para cualquiera de ellas te aconsejamos que te pongas en manos de un técnico de confianza que te acompañe en la aventura de crear tu espacio.
Si tienes un local y quieres contarnos tus ideas puedes dejarnos tus comentarios en el siguiente enlace:
Te invito a saber un poco mas sobre este tema y ver algunos ejemplos reales de locales convertidos en viviendas puedes ver los vídeos en el siguiente enlace:
EJEMPLOS DE LOCALES A VIVIENDA
LOCAL EN VIVIENDA INSTALACIONES
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